מונחת בפני בקשתם של ציפורה ואברהם פיטרו, הנוגעת לרישום הזכויות בדירה אשר רכשו ביום 18.2.91 דירה בפרוייקט "חולון הירוקה" מחברת ש.א.פ בע"מ (להלן: "החברה"). הדירה דנן מצויה במסגרת פרוייקט גדול ומורכב בשם "חולון הירוקה", אשר יסודו בעסקת קומבינציה בין עיריית חולון לבין החברה (להלן: "העירייה"). עסקיה של החברה לא צלחו, והיא נקלעה להליכי כינוס נכסים ופירוק.
מן הטענות שהונחו בפני עולה, כי רוב התשתית העובדתית אינה שנויה במחלוקת; אין ספק, כי הרוכשים שילמו את מלוא התמורה עבור הדירה, ועסקה זו בין הצדדים הושלמה זמן ניכר טרם קריסת החברה. בהמשך לכך, אין חולק כי הזכויות על הדירה עברו מן החברה למשיבים, והדירה
אינה שייכת ואינה כלולה במסת הנכסים המשועבדים שקיבל הכונס לחזקתו וניהולו
. משך תקופה של שנים לאחר קבלת התמורה ומסירת הדירות לרוכשים, לא השלימו החברה ועיריית חולון (שהינה בעלת המקרקעין) את ההליכים התכנוניים והמשפטיים הדרושים בכדי להשלים את רישום הדירות כדין על-שמם של הקונים. בשל בעיה זו, נתקלו המבקשים במכשול משפטי כאשר ניסו למכור את דירתם, ומכאן הבקשה שבפני.
אין חולק, כי עד לקריסת החברה, התנהלו ענייני הפרוייקט על-ידי רישום גרידא בספרי החברה המשכנת. אין מחלוקת, כי החברה שכרה את משרדו של עו"ד מנדלסון כדבריו עצמו - לבצע כנגד שכר את פעולות הרישום של הבית המשותף והעברת הבעלויות בדירות שנמכרו על-ידי החברה על-שם הדיירים שרכשו את הדירות. בעניין זה מדגיש עו"ד מנדלסון (ועל כך אין חולק), כי אינו אלא נותן שירותים חיצוני שנשכר בידי החברה, וכי אין זהות בינו לבינה.
אלא שמוסיף עו"ד מנדלסון וטוען אף כי כל ההתחייבויות כלפי הדיירים הינם של החברה בלבד, ולאחר קריסת החברה, עברה אחריות זו לבעלי התפקיד.
לטענתו של עו"ד מנדלסון, לא יתכן להופכו לחליפה של החברה, ולטענתו המידע שנמסר לו בידי החברה הינו מוגבל, ואין הוא יכול לקחת אחריות לרישומים פנימיים ולאי-סדרים אפשריים שנפלו בחברה עצמה.
מוסיף עו"ד מנדלסון וגורס, כי רק בחודש יולי 2003 בוצע שלב הפרצלציה על ידי עיריית חולון, ורק לאחר מכן ניתן היה לבקש מרשויות המס אישורים נדרשים, אשר לא כולם הומצאו. כמו כן, לגרסתו, הפסיק משרדו את הטיפול באישורי הזכויות, לאחר שגילה כי המידע שנמסר לו מן החברה הינו בלתי-מדוייק, וזאת גם בשל העובדה כי משרדים אחרים טיפלו בחלק מענייניה המשפטיים של החברה. אף קודם לכן, לטענתו, היו "נהלי עבודה מקובלים", לפיהם אך חלק מן העניינים היו בטיפול משרדו. מאידך גיסא, אין הוא מכחיש כי המבקשים פנו למשרדו, ומסמכיה
נבדקו, תוקנו ואומתו על-ידי אנשי החברה
.
עמדתו של עו"ד מנדלסון הינה, כי הוא מוכן להמשיך ולטפל בתיקים כפי שנהוג היה ערב הקריסה, ובלבד שהכונס או מי מטעמו "יטלו אחריות" על תוכן המסמכים.
הכונס מסרב לבקשה בכל תוקף, וטוען כי עניינים של המבקשים אינו באחריותו, מאחר והתמנה לאחר מכר הדירה, ובפועל אינו מפעיל מזה זמן רב את החברה כעסק חי. לטענתו, אין הנושה המובטח חב דבר למבקשים, ואין הוא חייב להוציא הוצאות מקופת הכינוס בכדי לממן את רישום הדירה על-שם המבקשים. מוסיף הכונס וטוען, כי עו"ד מנדלסון דרש ממנו סכום גבוה של כ-1000 דולר עבור טיפול בכל תיק.
כונס הנכסים הרשמי, טוען כי עו"ד מנדלסון הוא האחראי לרישום הזכויות, והוא מציע לחייב את הרוכשים בתשלום עבור השירותים המבוקשים על-ידם, לפי הנקוב בצו לפיקוח על מצרכים ושירותים, אולם נוכח חששו של הכונס מהטלת אחריות אישית שיתכן ותוטל עליו בשל שגיאות ובעיות אפשריות בטיפול בתיקי הדיירים, מציע כונס הנכסים רכישת ביטוח, כאשר לשיטתו, על הרוכשים לממן אותו, בעלות מוצעת של 5,000 ש"ח או אחוז אחד מערך הדירה לרוכש, לפי הנמוך שביניהם. המבקשים מתנגדים לכך בחריפות, וטוענים כי לאחר ששילמו את כל הנדרש מהם, אין להטיל עליהם עלויות כלשהן מעבר לאלו הנקובות בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים. הקונים קובלים על העובדה, כי במשך כ-14 שנים (!) לא מילאו החברה ועיריית חולון את חובתן להשלים את הרישום. לטענתם, כל הנדרש הוא מספר חתימות, והם קובלים בחריפות על כך כי כל אחד מהגורמים מבקש להתנער מאחריות, ואי לכך, אתרע גורלם "ליפול בין הכיסאות", הכל תוך פגיעה חריפה בזכות הקניין שלהם, וגרימת נזק מתמשך.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, ניתנת החלטתי זו;
1. רוכשים "מן השורה", רכשו דירה במיטב כספם, וקיבלו בתמורה התחייבות מן החברה המשכנת לטפל בענייניהם, כולל לרשום את הדירה על שמם. אין מחלוקת, כי התמורה שולמה, וקמה זכאות מלאה להעברת הנכס. זאת, להבדיל ממצבים בהם עסקינן בנושה בלתי מובטח, שאין לו אלא להגיש תביעת חוב בגין המגיע לו. הרוכשים טוענים, כי אין צורך אלא במספר חתימות בכדי לטפל בעניינם, ואילו חלק מהמשיבים טוענים כי הדבר מורכב יותר. אלא, שכך או כך, עולה מן העובדות כי הרוכשים נקלעו, שלא באשמתם, למצב כמעט קפקפאי של התנצחויות של בעלי התפקידים השונים, כאשר כל אחד מהם מתכחש בדרך כזו או אחרת לאחריותו וטוען כי עניינם של הרוכשים צריך להיות מטופל על-ידי הגופים אחרים. עם מצב עניינים כזה לא אוכל להשלים.
2. אין ספק, כי האחריות המרכזית למצב מוטלת ככל הנראה על כתפיהם של גורמים שאינם צדדים ישירים לדיון - בעיקר הנהלת החברה טרם פירוקה ועיריית חולון. בעניין זה, אין לי אלא לקבל את טענות הרוכשים ולהעיר, כי לא היתה כל סיבה או הצדקה לכך כי הנהלת החברה והעירייה, לאחר שקיבלו את התמורה המגיעה להן, יתמהמהו שנים כה רבות בביצוע המוטל עליהן - יהיו הקשיים התכנוניים כאשר יהיו. אין כל הצדקה לכך, כי רישום בית משותף שבנייתו הושלמה יארך מעל ל-10 שנים (!), וזאת כאשר נשכר מבעוד מועד משרד עורכי-דין לטיפול ברישום, ועל החברה הוטל לספק לו מידע ומסמכים נחוצים.
חלק מעמדתו של כונס הנכסים הרשמי מעוררת תמיהה; בנסיבות המקרה דנן, הכנ"ר אינו "צד בלתי מעורב" המחווה את דעתו באורח אקדמי אודות הסכסוך. כונס הנכסים הרשמי משמש
כמפרק החברה
, כלומר:
הוא השולט בישות המשפטית, ומחוייב להשלים את ההליכים והחובות שיש לבצע בכדי להשלים את פירוקה
, ככל שאלו אינם סותרות את דיני חדלות הפרעון.
בנסיבות המקרה, לא מצאתי טעם רב בנסיון להטיל חובות אלו על כונס הנכסים דווקא. ככל שהדירות הוצאו כדין ממסת נכסיה של החברה חדלת הפרעון טרם גיבוש השעבוד (ועל כך אין חולק), הרי שאין בינן לבין הכונס והנושה המובטח מאומה. בהעדר עילה מפורשת בדין לסתור, לא ניתן להטיל על נושה פלוני וחיצוני לחברה את חבויותיה של הישות המשפטית. יתכן, והמצב היה שונה, לו עסקינן היה בכונס מפעיל המנהל את החברה כעסק חי. יתכן אמנם, כי היתה כוונה כי כך יפעל הכונס עם מינויו, אלא שמצב דברים זה השתנה לפני זמן רב, וכיום אין מדובר, אליבא דכולי עלמא, בכונס מפעיל.
אין מחלוקת, כי דירת המבקשים לא נתפסה בשיעבוד, ואי לכך, אין לכונס כל סמכות או נגיעה ישירה אליה. מכל האמור לעיל עולה, כי החבות המרכזית והראשונית מוטלת (בסייגים שידונו להלן) על הישות המשפטית ועל המחזיק בה - כונס הנכסים הרשמי בכובעו כמפרק החברה. מאידך גיסא, הרי שאין בדברים כדי לפטור את כונס הנכסים מ
חובת האמון והזהירות המוגברת שלו כלפי צדדים שלישיים
, חובה שאינה נעצרת בגבולות הנשיה המובטחת, והיא חלה כלפי כל צד ג' שעשוי להפגע מפעילותו. אמנם, אין בחובה זו בכדי לאלץ את הכונס להוציא סכומי כסף משמעותיים מקופת הכינוס, אולם מקום בו נדרשים אישורים פורמליים מצידו מסיבות כאלו ואחרות,
חובה עליו לתתם בלא שיהוי ועיכוב כלשהן, וכך אני מורה לו לנהוג
. עוד יוער, כי (כפי שידון להלן), האחריות המהותית למסמכים ולהליכים רובצת לפתחם של מפרק החברה ומשרד עו"ד מנדלסון, ואי לכך, אין כל עילה כי הכונס יתנה את פעולותיו (במידה ונדרשות כאלו) ברכישת ביטוח או בתנאים אחרים שאינם ממין העניין.
3. אין ספק בליבי, כי פרקליטי הכונס הרשמי אינם, בהכרח, מומחים בתחום רישום המקרקעין. בנסיבות אחרות, יתכן ובדרישת מומחיות מסוג כזה, בצוותא-חדא עם הצורך להשקיע זמן רב וכספים, היה בכדי להביא לצורך למינוי מנהל מיוחד, אשר שכרו ימומן על-ידי הרוכשים הנצרכים לשירותיו. אלא, שלא כזה הוא המקרה דנן. לא זו בלבד, שהדינים אליהם הפנו הרוכשים
אוסרים
חד-משמעית על דרישת תשלום מעבר לסכומים הנקובים בהם, אלא שהחברה שכרה מבעוד-מועד את משרד עו"ד מנדלסון, התקשרה עימו בחוזה מחייב,
ושילמה את שכרו
- וזאת, בכדי שיטפל ויבצע את אותה פעילות מקצועית עצמה.
עיינתי בתגובתו של עו"ד מנדלסון, ואודה ואתוודה כי לא ירדתי לסוף דעתו.
ראשית; מהעובדות עולה, באופן חד-משמעי, כי שולם לו שכר אשר מיועד לכסות,
באופן גלובלי ושלם
, את עבודת הטיפול בתיקי הרוכשים, עד (כולל) לשלב רישום הדירות על שם הרוכשים הראשונים (קרי, אלו אשר רכשו את הדירות במישרין מן החברה). אי לכך, הוטלה עליו חובה חוזית חד-משמעית, למלא את התחייבותו ולטפל בענייניהם של הרוכשים. העובדה כי החברה הפכה חדלת-פרעון, אין בה לכשעצמה בכדי להפקיע התחייבות זאת. אין עסקינן במצב בו הפך המשרד לנושה של החברה, שנאלץ להגיש תביעת חוב בלתי-מובטחת. עניין לנו, במידה רבה, במשרד שהוא מעין חייב של החברה - במובן זה, שהוא חב כלפיה (ובעקיפין כלפי הרוכשים) במילוי מדוייק, שלם ובתום-לב של כל חיוביו לפי החוזה.